Генеральный партнер Praedium Александр Ошурко рассказал изданию "Строительная газета", входящему в пул наиболее цитируемых СМИ отрасли недвижимости, о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости и актуальных тенденциях сегментов. – компания Praedium

СМИ о нас

Генеральный партнер Praedium Александр Ошурко рассказал изданию "Строительная газета", входящему в пул наиболее цитируемых СМИ отрасли недвижимости, о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости и актуальных тенденциях сегментов.

С марта на российском офисном рынке наблюдается снижение деловой активности. Как результат, по итогам I полугодия доля пустующих площадей в сегменте класса А составила, по данным консалтинговой компании Nikoliers, 10,4% (+0,4
процентных пункта (п.п.) за шесть месяцев). «Весенняя пауза» в бизнес-активности сказалась на цифровых индикаторах спроса: общий объем сделок в январе-июне составил 540 тыс. квадратных метров площадей — на 20% меньше аналогичного показателя 2021-го (681,4 тыс. «квадратов»). «Учитывая, что сейчас ряд компаний находится в процессе переговоров с целью частичного отказа от площадей либо полного высвобождения офиса, что в среднем занимает 3-6 месяцев, до конца года на рынок может выйти еще более значительный объем свободных площадей», — предупреждают аналитики.
В случае, если рынок будет развиваться по такому сценарию, считают в Nikoliers, вакантность в сегменте офисов класса А способна увеличиться до уровня 2017 года и составить 14%. Однако пока примеров распоржения долгосрочных договоров аренды минимальное количество. В основном арендаторы договариваются о возможности сдавать помещения в субаренду и/или переуступать права потенциальным новым арендаторам, что увеличивает вакансию
фактически, но юридически — нет.
Больше работать
Управляющий партнер компании «Рентавик», учредитель Ассоциации консультантов в области коммерческой недвижимости (Ассоциация КОКОН) Алексей Бондаренко выделяет следующие причины увеличения вакансий:
— освобождение площадей западными компаниями, прекратившими деятельность в РФ;
— сдача излишков площадей в субаренду не только иностранными компаниями, но и отечественными;
— сокращение штата сотрудников и как следствие — площади офиса;
— стремление сэкономить на аренде;
— полное прекращение деятельности некоторых компаний, наиболее пострадавших в текущей экономической обстановке.
При этом, по словам эксперта, «мертвым» рынок назвать нельзя. «За последние полгода наибольшее количество сделок по улучшению уровня своего офиса заключили IT-компании, представительства и компании из Азии. Много запросов поступало со стороны госструктур и компаний с государственным участием, а также от отраслевых предприятий, имеющих возможность занять освободившиеся ниши. В большинстве случаев это крупные производственные
компании, специализирующиеся на сложной технике и оборудовании, дефицит которых ощущается сейчас в стране. Было несколько сделок со строительными компаниями, получившими новые заказы на строительство инфраструктурных объектов. Чаще арендовать качественные офисы стали также и рекрутинговые компании», — говорит Алексей Бондаренко.
Интересная тенденция, по его данным, наблюдается со спросом на премиальные офисы: количество лотов заметно сокращается. «Мы для себя нашли такое объяснение: многие предприниматели, руководители и владельцы бизнеса стали больше времени проводить на работе. Как следствие — возросло желание работать в более качественном и красивом офисе», — считает аналитик.
Разорвать отношения
В свою очередь, управляющий партнер компании Praedium, президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко отмечает и другие причины сдержанного освобождения площадей: «В связи с тем, что сам процесс досрочного расторжения договора небыстрый, мы не видим какого-то значительного изменения. Если бы с точки зрения гражданского права у арендаторов была возможность расторгаться, когда им хочется, то, разумеется, эта ситуация была бы гораздо более очевидной. Но так как процесс занимает время, пока этого не произошло. Как в офисном сегменте, так и в индустриальном появилось гораздо больше помещений, которые предлагаются действующими арендаторами в субаренду в связи с невозможностью досрочного расторжения договора», — отмечает эксперт.
По словам Александра Ошурко, расторгнуть договоры аренды в бизнес-центрах класса А или в индустриальных комплексах класса А невозможно без уведомления за месяц-два-три. Либо нет досрочного расторжения в принципе, либо это расторжение связано с уведомлением за полгода-год, а также связано с определенными штрафными санкциями. Поэтому массового освобождения площадей эксперт пока не ожидает: это как минимум невозможно с точки зрения Гражданского кодекса.
«Конечно, иностранные компании освобождают часть площадей, сокращаются или перевезли свои команды куда-то в другие страны, — добавляет президент Ассоциации КОКОН. — Но, опять же, расторгнуть договор они не могут. Максимум, что они могут сделать, — сдать свой текущий офис кому-то в субаренду при условии, что арендодатель на это согласен».
Поискать новое
По итогам I полугодия 2022 года, по данным Nikoliers, объем ввода новых офисных площадей, к примеру, в Москве составил почти 38 тыс. «квадратов» в трех бизнес-центрах (БЦ) — «Прайм Тайм» (12,9 тыс. кв. м арендопригодной площади),
Trend Line (11,5 тыс. кв. м) и Jazz (13,3 тыс.кв. м), что стало одним из самых низких показателей полугодовых объемов ввода.
В текущей ситуации ряд девелоперов, возможно, будет пересматривать стоимость и сроки реализации проектируемых объектов с учетом новых вводных, в результате чего некоторые проекты могут быть перенесены на более поздний срок либо в случае реализации проектов собственники могут провести переоценку ставок аренды/цен продаж для конечных пользователей.
С учетом уже проведенных корректировок планов ввода совокупный объем БЦ, ожидаемых к завершению в стране до конца года, насчитывает около 400 тыс. «квадратов». «В последние несколько лет в сегменте офисной недвижимости мы наблюдали сдержанные объемы ввода новых площадей, что сопровождалось стабильно высоким спросом. В результате к текущей ситуации сегмент офисов подошел без переизбытка площадей, что позволяет ему сохранять баланс, — отмечает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. — Иностранные компании, принявшие решение о прекращении  работы в России, в большинстве случаев продолжили работу под независимым брендом. Более того, мы видим спрос на свободные площади со стороны российских компаний, которые в текущей ситуации устойчивы и продолжают развиваться. Таким образом, мы не прогнозируем какого-либо драматичного роста свободных площадей. Те объемы, что могут выйти на рынок в конце года, в среднесрочной перспективе будут заполняться новыми арендаторами».
В перспективной стабильности рынка уверен и Алексей Бондаренко, отмечающий хоть и небольшую, но положительную динамику: «Спрос есть. Уверены, что текущие обстоятельства будут толчком для многих компаний стать лучше, совершенствовать свои бизнес-процессы до уровня ушедших компаний. Постепенно заполнятся пустоты, возникшие в стране за последние полгода».

Источник: https://stroygaz.ru/

Предыдущая Вернуться в раздел

Портфолио сделок

Аренда офиса 980 кв.м.
Аренда офиса 980 кв.м.
Роман Щербак

Директор департамента

Аренда офиса 1232,2 м2
Роман Щербак

Директор департамента

Аренда офиса 950 кв.м.
Аренда офиса 950 кв.м.
Нармин Давудова

Заместитель директора